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Seriell sanieren nach Maß

In der Region Lille stehen die ersten Häuser, die in Frankreich nach dem Energiesprong-Konzept saniert wurden. Das Verfahren verspricht kurze Bauzeiten, geringe Kosten, hochwertige Ergebnisse – und das alles warmmietenneutral. Eine Reise nach Nordfrankreich zu den ersten fertig gestellten Prototypen.

Madame Bertin hat sich chic gemacht. Mit Sonnenbrille und einem roten Anzug aus Kimono-Seide steht sie in der Tür ihres zweistöckigen Reihenhauses in der Rue Védrines in Hem, einem Vorort von Lille in Nordfrankreich. Eigentlich war eine Besichtigung gar nicht vorgesehen, doch die Hausherrin winkt die Besucher, die sich bei hochsommerlicher Hitze auf dem Bürgersteig drängeln, hinein in ihre Wohnung. Die Gäste nehmen die Einladung dankbar an, denn während das Thermometer draußen die 30-Grad-Marke überschritten hat, ist es in der Wohnung angenehm kühl – als liefe eine Klimaanlage. Doch so etwas gibt es hier nicht: Das Häuschen ist einfach sehr gut gedämmt.
Die etwa 20 Besucher sind auf Studientour. Sie kommen aus Frankreich, Belgien und Deutschland und arbeiten dort als Energieberater, in Bauämtern oder als Klimaschutzbeauftragte in Kommunen. Ihr Besuch ist Teil einer zweitägigen Reise zum Thema Gebäude- und Quartierssanierung, organisiert von der Deutsch-Französischen Energieplattform, einem Gemeinschaftsvorhaben der dena und der französischen Energieagentur ADEME, und dem Projekt Tandem, das deutsch-französische Klimapartnerschaften koordiniert.
Die Gäste sind von weither angereist, um in der nordfranzösischen Gemeinde eine Innovation im Bereich der energetischen Sanierung aus nächster Nähe zu betrachten: Madame Bertins Reihenhaus zählt zu den ersten Gebäuden in Frankreich, die nach dem Energiesprong-Prinzip saniert wurden. Insgesamt zehn Reihenhäuser modernisierte das kommunale Wohnungsunternehmen Vilogia in Hem nach dem aus den Niederlanden stammenden Verfahren.

Frau Bertins Haus im französischen Hem wurde nach dem Energiesprong-Prinzip saniert. Foto: dena

Die Niederlande machen es vor

Das Ziel von Energiesprong: Gebäude in Serie zu Null-Energie-Häusern sanieren, und das alles schneller, kostengünstiger und zugleich qualitativ hochwertiger als bisher. Hierzu entwickelte die niederländische Non-Profit-Organisation ein spezielles Verfahren mit standardisierten Elementen: Gedämmte Fassaden und Dachteile mit neuen Fenstern werden am Stück vorgefertigt und müssen nur noch am Gebäude montiert werden. Auch Heizungstechnik und erneuerbare Energien sind Teil des Pakets. In den Niederlanden wurden bereits 5.000 Wohnhäuser seriell saniert, weitere 10.000 sind aktuell geplant.

In der Siedlung in Hem erkennt man die runderneuerten Häuser auf den ersten Blick: An den modernisierten Gebäuden strahlt eine komplett neue Fassade. Unter ihr verbirgt sich eine Dämmschicht aus Glaswolle. Eine Holzbaufirma aus der Region fertigte die wärmegedämmten Fassaden- und Dachelemente vor. Die Fenster sind nun dreifach verglast und auf dem Dach von Madame Bertins Haus produziert eine Solaranlage Strom.

„Sehen Sie“, sagt die Hausherrin im roten Kimono, die hier schon seit etwa 20 Jahren wohnt, „im Flur wurde die Decke etwas niedriger gehängt. Und wissen Sie was? Seit der Sanierung habe ich gar keinen Gasanschluss mehr.“ Denn die Gasheizung wurde durch eine Luft-Luft-Wärmepumpe ersetzt. Seitdem liegt neben dem Hauseingang eine braune Tür. Dahinter verbirgt sich die Heizungstechnik. Monteure können sie warten, ohne die Wohnung betreten zu müssen. Wie die neue Heizung sich im vergangenen Winter gemacht hat? „Impeccable!“, schwärmt Madame Bertin – tadellos!

Statt mit Gas kocht Madame Bertin nun mit Strom. Eine neue Kücheneinrichtung hat sie im Zuge der Sanierung auch bekommen. Das ist Teil des Gesamtkonzepts. „Uns war wichtig, die Bewohner früh einzubinden“, sagt Vilogia-Projektleiterin Agnieszka Bogucka. Das erhöhe die Akzeptanz der Sanierungsmaßnahmen. Vilogia hat die Mieter in die Planungen einbezogen, bei der Auswahl der Kücheneinrichtung durften sie mitbestimmen. „So fühlen sich die Bewohner fast wie Eigentümer“, erklärt Bogucka.

5000
Wohnungen wurden in den Niederlanden
bereits seriell saniert.
Rund 500000
Wohnungen aus den 50er-, 60er- und 70er-Jahren
könnten in Deutschland nach dem Energiesprong-Prinzip renoviert werden.
222
öffentliche Gebäude
sollen in Lille seriell saniert werden.
50 %
weniger Energie sollen die seriell sanierten Gebäude
der Stadt Lille bis 2050 verbrauchen.

„Wir brauchen gelungene Sanierungsbeispiele wie in Hem, um mehr Vertreter von Kommunen in Deutschland von der Idee zu überzeugen.“

Sonja Leidner, dena-Seniorexpertin Energieeffiziente Gebäude

Potenzial in Deutschland: 500.000 Mehrfamilienhäuser

In den Niederlanden sanierte Energiesprong bislang vor allem Reihenhäuser, weil sich das standardisierte Verfahren besonders gut für Gebäude mit einfach gestalteten, glatten Fassaden eignet. Aber auch Mehrfamilienhäuser mit bis zu sieben Stockwerken wurden schon auf diese Weise saniert. Der Ablauf ist fast immer gleich: Fachleute vermessen die Gebäude zunächst mit digitaler Technik. Die Daten dieses Aufmaßes gehen an eine Firma, die die Bauteile passend vorfertigt. Dach- und Fassadenelemente legen sich dann wie eine Hülle um das Haus. Der Vorteil: Die Bauarbeiten sind deutlich schneller erledigt als bei herkömmlichen Sanierungen. Für die Mieter ist eine Energiesprong-Sanierung noch aus einem weiteren Grund attraktiv: Ziel der Initiative ist eine warmmietenneutrale Umsetzung, die Summe aus Kaltmiete und Energiekosten soll nach der Sanierung unverändert bleiben.

Anders als die Niederlande stehen Frankreich und Deutschland bei der seriellen Sanierung erst am Anfang. In beiden Ländern verspricht man sich viel von dem neuen Verfahren: Ein Großteil der Gebäude ist energetisch nicht auf dem neuesten Stand. Für Heizung und Warmwasser wird im Schnitt drei bis fünf Mal mehr Energie aufgewendet, als mit moderner Technik nötig wäre. Und wenn saniert wird, ist das oft mit langwierigen Bauarbeiten verbunden und die Energieeinsparung liegt am Ende nicht selten unter den Erwartungen.

Das soll sich ändern. Nach Schätzungen der dena bietet sich die Modernisierung nach dem Energiesprong-Prinzip in Deutschland im ersten Schritt für die rund 500.000 sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhäuser aus den 1950er-, 60er- und 70er-Jahren an. Ein dena-Team entwickelt das Verfahren gemeinsam mit externen Fachleuten für den deutschen Markt weiter und bringt hierfür Bau- und Wohnungswirtschaft zusammen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) finanziert das Projekt. Erste Pilotvorhaben sollen Anfang 2020 fertiggestellt sein.

Die von der Deutsch-Französischen Energieplattform organisierte Studienreise nach Frankreich soll Erfahrungen aus der Praxis vermitteln und für den neuen Ansatz motivieren. „Wir brauchen gelungene Sanierungsbeispiele wie in Hem, um mehr Vertreter von Kommunen in Deutschland von der Idee zu überzeugen“, sagt dena-Expertin Sonja Leidner.

Ziel der Initiative ist eine warmmietenneutrale Umsetzung, die Summe aus Kaltmiete und Energiekosten soll nach der Sanierung unverändert bleiben.

Frankreich: 60 Prozent des Bestands geeignet

Auch in Frankreich sieht man großes Potenzial für die Idee aus den Niederlanden. „Energiesprong eignet sich nicht für alle Wohnungen. Aber 60 Prozent der bestehenden Wohnungen in ganz Frankreich könnten auf diese Weise saniert werden“, schätzt Deborah Knight von der Strategieberatung Greenflex, die das Projekt in Hem gemeinsam mit Vilogia umsetzt. Für das Wohnungsunternehmen bietet die serielle Sanierung beträchtliche Chancen: 71.399 Sozialwohnungen besitzt Vilogia in ganz Frankreich – in Lille und Paris, in Nantes und Bordeaux, in den Regionen Grand Est und Grand Sud. Bislang sind erst 1.947 saniert, weniger als drei Prozent.

Studientour im nordfranzösischen Lille: Das kommunale Wohnungsunternehmen Vilogia modernisierte im Vorort Hem zehn Reihenhäuser nach dem Energiesprong-Konzept. Foto: dena

Vor allem hoffen die Beteiligten, dass mit höheren Sanierungszahlen die Kosten sinken. In Hem kostete die Sanierung noch rund 157.000 Euro je Wohnung. „Wenn man 500 Wohnungen saniert hat, sinken die Kosten auf 75.000 Euro je Einheit“, sagt Knight. Das habe die Erfahrung in den Niederlanden gezeigt. Damit ginge auch die langfristige Refinanzierung für das Wohnungsunternehmen auf. Fabien Lasserre, Entwicklungsleiter bei Vilogia: „Wir möchten es machen wie in Holland. Die Energiekosten sollen in der Miete enthalten sein.“ Das Wohnungsunternehmen wolle auch Energieversorger sein. Da Vilogia eine stabile Warmmiete nach der Sanierung garantiert, hat das Unternehmen ein Interesse daran, dass der Energieverbrauch seiner Mieter so gering wie möglich ausfällt: Denn je weniger sie verbrauchen, desto schneller hat sich die Sanierung für den Bauherrn rentiert.

Vermieter in Deutschland stellen solche Modelle noch vor rechtliche Probleme: Wohnungsunternehmen riskieren zum Beispiel das Gewerbesteuerprivileg für ihre gesamten Einnahmen, wenn sie eine Photovoltaik-Anlage installieren und den Strom an ihre Mieter liefern. Die Folge: steigende Komplexität und Zusatzkosten.

Gedämmte Fassaden und Dachteile werden vorgefertigt und müssen nur noch am Gebäude montiert werden: serielle Sanierung im französischen Longueau. Foto: ICF Habitat/Fabrice Singevin (aus dena-Magazin transition 20)

Klimaschutz mit sozialer Komponente

Dass Vilogia seinen Mietern eine warmmietenneutrale Sanierung garantiert, hat auch handfeste wirtschaftliche Gründe. Entwicklungsleiter Lasserre zählt auf: „Benzinpreise steigen, Energiekosten steigen. Bald stehen die Leute vor der Entscheidung: Heize ich die Wohnung für mich und meine Kinder? Zahle ich das Benzin, um zur Arbeit zu kommen? Oder zahle ich die Miete?“ Vermieter müssten angesichts dieser Entwicklung mit steigenden Mietrückständen rechnen. Die Investition in geringere Energiekosten sichert dem Unternehmen also langfristig seine Mieteinnahmen.

Auch Christiane Bouchart, Vizepräsidentin der Métropole Européenne de Lille, sieht das Problem. „Überall in der Metropole haben wir mit massiver Energiearmut zu kämpfen. Ein Viertel der Mieter kann sich die steigenden Stromkosten nicht leisten“, sagt sie. Gleichzeitig bestehe in Lille ein starker politischer Wille, die Themen Sanierung und Klimaschutz anzugehen. „Der Bestand an Häusern ist sehr gemischt, ein Drittel ist älter als 1949“, sagt Bouchard: „Wir wollen im Jahr 1.800 Wohnungen sanieren, drei Mal so viele wie heute. Dafür brauchen wir neue Methoden.“

In Lille will man auch die 222 öffentlichen Gebäude der Stadt seriell sanieren. „Bis 2050 sollen sie 50 Prozent weniger Energie verbrauchen“, erläutert Stéphane Baly, Mitglied des Stadtrats. 2021 soll die erste Schule nach dem neuen Verfahren saniert sein. „Das wird ein Pilotprojekt“, sagt er: „In den Sommerferien hat man zwei Monate Zeit zum Renovieren, dann kommen die Schüler wieder. Wir müssen also schnell sein.“ Die Erkenntnisse aus diesem Projekt sollen für die Sanierung weiterer öffentlicher Gebäude genutzt werden. Was in Lille und Umgebung passiert, bleibt also spannend. Und so dürften sich noch einige weitere Gruppen nach Nordfrankreich aufmachen.

So geht serielles Sanieren

Energiesprong in Deutschland

Die dena unterstützt Wohnungsunternehmen und die Bauwirtschaft dabei, in Deutschland Sanierungskonzepte nach dem Energiesprong-Prinzip zu entwickeln. Denn bisher gibt es auf dem deutschen Markt keine skalierbaren seriellen Sanierungslösungen für Wohngebäude. Pilotprojekte mit etwa 50 Wohnungen sind in drei deutschen Städten geplant oder bereits in der Umsetzung. Es handelt sich vor allem um unsanierte Mehrfamilien-Mietshäuser aus den 1950er-, 60er- und 70er-Jahren mit bis zu drei Etagen.

In Hameln soll der deutschlandweit erste Energiesprong-Prototyp bis Anfang 2020 fertiggestellt werden. Die arsago-Gruppe saniert im Wohnviertel Kuckuck eine Reihenhauszeile mit insgesamt 720 Quadratmetern Wohnfläche. Die Wohngenossenschaft am Vorgebirgspark in Köln und die Baugenossenschaft Oberricklingen in Hannover planen ebenfalls, im Jahr 2020 seriell sanierte Häuser fertigzustellen. „Weitere Wohnungsunternehmen haben zudem mehrere Tausend Wohnungen in einem Volume Deal gebündelt, die Umsetzung ist in den nächsten vier Jahren geplant“, sagt dena-Teamleiter Uwe Bigalke.

Um die Entwicklung skalierbarer Lösungen auf Seiten der Bauwirtschaft zu beschleunigen, hat die dena mit Energiesprong Deutschland im September 2019 ein Accelerator-Programm gestartet. Bauunternehmen und industrielle Komponentenhersteller sollen bei der Entwicklung serieller Sanierungslösungen unterstützt werden. Energiesprong Deutschland wird von der dena koordiniert, finanziert vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) und unterstützt vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Die Umsetzung der ersten Pilotprojekte wird zudem über das EU-Programm INTERREG NWE im Rahmen des Projekts „MUSTBE0“ gefördert.

Mehr unter www.energiesprong.de

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Energiesprong

Energiesprong ist ein neuartiges Sanierungskonzept, das für hohen Wohnkomfort, minimale Sanierungszeiten und ein innovatives Finanzierungsmodell steht. Ziel ist, eine warmmietenneutrale Sanierung mit NetZero-Standard zu ermöglichen, bei dem das Gebäude über das Jahr so viel Energie erzeugt, wie für Heizung, Warmwasser und Strom verbraucht wird. Energiesprong wurde in den Niederlanden entwickelt und dort bereits in rund 4.500 Gebäuden umgesetzt. Zusammen mit innovativen Wohnungs- und Bauunternehmen bringt die dena das Energiesprong-Prinzip auf den deutschen Markt.

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